Hypothek

Hallo zusammen

Ich hätte mal eine Frage: Kennt sich jemand mit Hypotheken aus, resp. was damit passiert, wenn “meine” Bank in Zuge der Bankenkrise hopps gehen sollte? Läuft dann die Hypothek einfach auf und ich muss mich dann um eine neue Hypothekt kümmern oder wie geht das? :studier:

Gruss, Dr. House

Hallo Dr. House

Wenn die hypothezierende Bank hops geht, wird im Zuge der Nachlassverwaltung die Hypothek fällig.
Dabei werden auch Sparguthaben, Kassenobligationen usw. welche bei der gleichen Bank deponiert sind, mit dem Schuldbetrag verrechnet.

Dies ist auch der Fall bei Festhypotheken, egal welche Laufzeit, die Hypo wird fällig. Dabei kann es dazu kommen, dass man bei einer andern Bank schlechtere Konditionen akzeptieren muss, vor allem, wenn man terminlich noch unter Druck ist.
Noch schlechter wird es, wenn die neue Bank den Wert des Objektes tiefer einschätzt, als die Vorgängerbank.

Gruss

Peperontschoni

Wenn du Schwein hast, wird deine Bank von einer anderen übernommen, dann sehe ich wenig Probleme. Bei Festhypos bin ich mir nicht ganz sicher, aber wahrscheinlich würden diese von einer anderen Bank zu gleichen Konditionen bis ans Ende der Laufzeit übernommen.

Hausi

Wenn die hopps gehende Bank von einer andern übernommen wird, hat die übernehmende Bank das Recht, das Hypothekarportefeuille der übernommenen Bank zu überprüfen und der Marktsituation anzupassen.
Das kann zB eine Herabsetzung des Verkehrswertes resp. des Hypothekarbetrages bedeuten; selbstverständlich kann u.U. auch der Zinssatz angepasst werden, mit grosser Wahrscheinlichkeit nach oben. Die neue Bank sitzt am längeren Hebel.

Allerdings, welche Schweizer Bank wäre heute in der Lage eine andere Schweizer Bank zu übernehmen?

Die Frage ist in einem solchen Fall immer noch, was bringt der Hypothekarnehmer ansonsten noch für Wertbeträge mit (Depot, Sparguthaben usw.)?

Bei einer Nachlassverwaltung gibt es keine Sonderbehandlung der Festhypotheken. Die Hypotheken müssen in jedem Fall getilgt werden, ob fest oder nicht, Laufzeit hin oder er.

Was die Anpassung an die heutige Situation betreffend Verkehrswerte betrifft: Seit ein paar Wochen sind zB Verkaufspeise von Wohneigentum besonders in Renommiergegenden markant gesunken, und zwar bis zu 30%. Der Renommierzuschlag hat sich in Luft augelöst. Damit sinken natürlich auch die Verkehrswerte von bereits verkauften Liegenschaften in denselben Gegenden. Diese Liegenschaften werden von den Banken neu beurteilt werden müssen.
Es ist zudem nur eine Frage der Zeit, bis sich das auch auf den übrigen Immobilienmarkt durch schlägt, nicht gerade so arg, aber auf jeden Fall spürbar.

Peperontschoni:D

Danke Peperontschi - du bist ja ein richtiger Fachmann, oder eine richtige Fachfrau :wink: ? Dank dir für die Ausführungen, ich wohne nicht in Renommiergegend, meine Bank gibts noch, und verkaufen will ich auch (noch) nicht. Ich denke, :hmm: aussitzen ist hier die beste Lösung.

Thx, Dr. House

Apropos (noch) nicht verkaufen. Ich hatte vor kurzem eine Postkarten-Werbung im Briefkasten von einer Immobilien-Firma, die den Verkauf einer Liegenschaft von A-Z durchführen. Zahlen muss man nur im Erfolgsfall. Kommen solche Firmen bei sich anbahnender schlechter konjunktureller Lage immer aufs Tapez? Ist das generell als seriös einzustufen? Hat jemand Erfahrung damit? :studier:

Thx, Hausi

Hallo Hausi

Da habe ich ein halb aktuelles Erlebnis.
Objekt: 4-5 Zimmerloft in Wohlen AG, 156m2 netto, zwei Balkone zu 25 resp. 30m2, Raumhöhe 3.00m, modern eingerichtet, Indulktionsherd usw., ein Aussenparktplatz mit Möglichkeit von P-Miete oder P-Kauf in Tiefgarage in unmittelbarer Nähe.
Es war eine Wohnung, die in ZH-Umgebung gut und gerne über 1 Mio gebracht hätte.

Zuerst machte ich in einem Regionalanzeiger, der in 35’000 Haushaltungen verteilt wird, ein Inserat. Eine Drittelseite gross, mit farbigen Fotos und Wohnungsbeschrieb. Es kam keine einzige Anfrage. Null, nichts, kein Telefon. Quintessenz: Inserate bringen es nicht.

Darauf kontaktierte ich einen ortsansässigen Vermittler einer weit verbreiteten Immobilienvermittlungsfirma.
Der fragte am Telefon simpel: Wieviele Zimmer hat die Wohnung?
Ich: 4-5
Er: Gut, dann schreiben wir die Wohnung mal mit 440’000.- an und können so damit rechnen, dass wir vielleicht 420’000.- lösen.
Ich etwas stutzig: Das sagen Sie einfach so, ohne die Wohnung gesehen zu haben?
Er: Wissen sie, ich kenne den Markt.
Ich: Moment, diese Wohnung hat viele Extras, angefangen mit einem edlen Steinplattenboden in allen Räumen, 156m2 netto, Raumhöhe 3.00m usw.
Er: Wissen Sie, die Zimmerzahl bestimmt den Preis …:mad:

So ging das weiter. Er machte nicht einmal Anstalten sich ein Urteil bei einer Besichtigung zu bilden, obwohl sein Büro keine drei Minuten zu Fuss weg war.

Ich bekam von ihm dann eine Offerte, wohlverstanden ohne dass er die Wohnung einmal gesehen hat: Umgerechnet 18’000.- wollte er für seine Dienste. Sogar für eine Reklametafel für die Firma wollte er 300 Stutz! Verkaufsziel 420’000-440’00.-. Das Ganze ohne Erfolgsgarantie, im Gegenteil, wenn die Wohnung innert 6 Monaten nicht verkauft werden sollte, muss der Preis nach unten angepasst werden. Der Wohnungspreis und nicht seine Provision!!!

Ich dachte mir kurz und bündig: Für 18’000 Stutz kann ich das auch machen.
Am Donnerstag bastelte ich einen Internetauftritt, Text und ein paar Fotos, schickte ihn an den schweizweit tätigen Internet-Immobilien-Vermittler. Das kostete 90.- Franken plus 2.- Franken pro Tag ab 2. Woche.

Am Freitag wurde meine Wohnung aufgeschaltet.
Am Mittwoch war sie verkauft. Ich konnte sogar auslesen, denn es waren zwei Kaufwillige.
Verkaufspreis nicht 420’000.-, wie vom “Immobilienfachmann” hergeschnorrt, auch nicht 440’000.-, sondern 470’000.- Franken. :toll:

Ich sparte also nicht nur die zu hohe 18’000 Provision an einen Vermittler, sondern es resultierte auch noch 50’000 mehr Erlös, als vom “Fachmann” prophezeit.

Deshalb mein Rat: Bevor man einen Vermittler zuzieht, sollte man es mit einem Internetauftritt bei homegate oder ähnlichen Webfirmen probieren. So hat man nämlich auch noch die Möglichkeit, anstatt einem halbherzig bei der Sache mit machenden Vermittler eine satte Provision nach zu schiessen, diese Summe als Rabattmanipuliermasse zu gebrauchen.

Peperontschoni:)

Autsch!

Hört sich nicht sehr seriös an. Ist sicherlich eine gute Idee, mein Glück mal zuerst selber zu probieren. Dank dir für die Info, Peperontschi! :toll:

Gruss, Dr. House

Dr. House, Du bringst mich direkt auf eine Idee. Vielleicht sollte ich Interessenten den Service anbieten, ihre Immobilie ins Internet zu stellen, gegen kleines Entgelt. Einfach so nebenbei. Eine allfällige Verkehrswertschatzung wäre für mich auch kein Fremdwort, denn vom Fach wäre ich schon mal.

Wobei ich da keinesfalls an den grossen Braten und an 60-Stunden Wochen denke, denn eigentlich bin ich Kunstmaler, und das soll so bleiben. Eben, einfach nebenbei als kleine Hilfeleistung.

Schaumermal

Peperontschoni:)

Sali Peperontschi

Das wäre sicherlich keine schlechte Idee. Wer hat denn schon Zeit, all die Daten hochzuladen. Zusammenstellen muss die Angaben der Hausbesitzer zwar selber, aber dann kannst du ja den Rest übernehmen. Nimm 2 % vom Verkaufspreis, und du kannst in Ruhe weiter malen :wink:

Hausi

Das wäre ja dann wieder die Grössenordnung, die Vermittler abkassieren.:hmm:
Nein, ich denke da an 150-250 Stutz, je nach Aufwand und nach Anzahl Anbieter, wo es eingestellt werden soll. Inkl. Texten, Bauschrieblein usw.
Wie gesagt, es ginge mir dabei nicht um die grosse Knete. Es wäre mehr eine Schlechtwetter- resp. Schlechtlichttage-Beschäftigung im Sinne einer Hilfeleistung.
Aber es muss nicht sein.

Peperontschoni:D

Dranbleiben und den Immo-Markt beobachten :wink: