Sondernutzungsrecht


#1

Guten Tag
Wir wohnen in einer Eigentumswohnung mit 17 anderen Parteien. Zuoberst sind Attikas welche nur mit dem Lift erreichbar sind, oder per Treppenhaus, aber nur für die Attikabesitzer, da abgeschlossen. Jetzt müsste dort die Terassenüberdachung gemacht werden. Im Reglement ist die Terasse nicht als Sondernutzungsrecht angegeben, aber sie ist seit 15 Jahren abgeschlossen Weiss jemand wie dass genau geht. Ob es ein Gesetz gibt das sagt, dass man nach 15 Jahren ein Gewohnheitsrecht hat. Natürlich sagen wir anderen, dass wir uns nicht daran beteiligen wollen.


#2

Hallo Susanne

Also wird die Terrasse nur von den Benutzern der Attikawohnungen genutzt?

Gruss, Hausi


#3

Ja, die Terrasse ist abgeschlossen übers Treppenhaus, ebenfalls ist sie auch über den Lift für uns andere nicht erreichbar.


#4

Hallo Susanne

Das ist ja seltsam. Aber ich bin mir nicht sicher, ob ihr da was machen könnt. Wenn ihr seit 15 Jahren gewusst habt, dass das kein Sondernutzungsrecht ist und trotzdem nie Bedarf angemeldet habt… Aber vielleicht gibt es sowas wie Gewohnheitsrecht? Ich würde das abklären lassen. Ist allenfalls ein Erneuerungsfonds vorhanden, aus dem das abgedeckt wird?

Good luck! Hausi


#5

Das Problem ist dass nur die Attikas seit 15 Jahren Eigentumswohnungen sind. Die anderen 15 Wohnungen wurden erst vor 2 Jahren als Eigentumswohnungen verkauft. Also konnten die Besitzer jetzt 15 Jahre davon profitieren, und wir alle sollen nun bezahlen.
Lg Susanne


#6

Ach so, nein, dann kann ich mir nicht vorstellen, dass ihr da mitbezahlen müsst. Vielleicht anteilsmässig für die letzten zwei Jahre und unter der Bedingung, dass die Terrassen für auch zugänglich sind, aber sonst nicht. Aber wie gesagt, Mieterverband, Hauseigentümerverband, Anwälte… lasst euch beraten!

Gruss, Hausi


#7

hallo
also unter den besonderen umständen, dass die einen seit 15 jahren eigentümer sind und die anderen erst seit zwei jahren würde ich das auch ganz ernsthaft einmal abklären lassen. nur bezahlen und nicht profitieren können, wo gibt es denn sowas?

erkundige dich doch mal beim hauseigentümerverband und sieht denn der kaufvertrag aus? ich drück dir die daumen!


#8

Es handelt sich dabei nicht um einen notwendigen, sondern um eine nützliche bauliche Massnahme. Diese bedürfte eine Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer. Wurde bei der StWe Versammlung nicht darüber Abgestimmt?
Zusätzlich solltet ihr das Reglement ändern und die Balkone als Sondernutzungsrecht ausweisen.

Gruss
Andreas


#9

Liebe alle

Rechtlich ist das Ganze etwas kompliziert.

  1. Zum Sonderrecht und den Sondernutzungsrechten
    Sonderrecht kann nur an Räumen (also Wohnung und Nebenräumen) begründet werden.
    Dachterrrassen sind zwingend Gemeinschaftseigentum, an denen aber Sondernutzungsrechte begründet werden können. Das muss nicht unbedingt im Reglement stehen, sondern setzt lediglich einen früheren (Mehrheits-)beschluss der StWE-Gemeinschaft voraus. Wie es sich im vorliegenden Fall verhält, müsste abgeklärt werden. Nachdem der Zugang abgeschlossen ist und nur die “Attiker” einen Schlüssel bekommen haben, spricht ziemlich viel für eine gültige Zuweisung eines Sondernutzungsrechts.

  2. Zur Kostentragung
    Die Dachterrasse ist wie gesagt Teil der Gebäudehülle und ihre Sanierung (Abdichtung, Isolation usw.) daher Sache der Gemeinschaft, soweit damit die Funktion als Hülle erneuert/verbessert/wiederhergestellt wird. Daneben hat sie die Funktion als Aufenthaltsbereich für die Sondernutzungs-Berechtigten. Erneuerungen, die ausschliesslich diesen dienen (Blumentröge, Pergolas, speziell teure Gartenplatten usw.) sind von diesen Berechtigten zu bezahlen bzw. diese haben die Mehrkosten, die für die “Hüllenfunktion” nicht nötig sind, zu tragen.

Das gilt übrigens auch für die Fenster (die “Attiker” haben in der Regel mehr und grössere); auch diese sind Teil der Gebäudehülle und die Unterlieger müssen daher nach Massgabe der Wertquoten auch an die Fenster in den Attikageschossen zahlen. Letztere haben aber in der Regel eine höhere Wertquote, welche dem Rechnung trägt.

Hans Bättig, Fürsprecher